3 שאלות שכל רוכש נכס בתמ”א 38 צריך לשאול את עצמו

מעוניינים לקנות דירה שעומדת לקראת פרויקט תמ”א 38 או כזו שנמצאת כבר בתהליך? רוב הסיכויים שאתם עומדים לעשות קנייה נבונה, בין אם מדובר בקנייה להשקעה או למגורים. דירה כזו היא דירה חדשה לגמרי במקרה של תמ”א 38/2 או משופצת בבניין משודרג במקרה של 38/1, באזורים מבוקשים מאוד ובסביבה שעדיין מאופיינת במבנים ישנים שלא עברו תהליך של תמ”א. יחד עם זאת, טרם אתם בוחרים להיכנס לפרויקט מעין זה ולרכוש בו נכס, הנה 3 שאלות חשובות שעליכם לשאול את עצמכם.

איזה 3 שאלות חשוב שתשאלו את עצמכם טרם אתם רוכשים נכס בפרויקט תמא 38?

אם החלטתם לרכוש נכס בפרויקט תמא 38 תל אביב, הנה 3 שאלות חשובות שאתם צריכים לשאול את עצמכם:

ראשית כל, עליכם לשאול את עצמכם: באיזה שלב נמצא הפרויקט? אם מצאתם מבנה שעתיד לעבור תמ”א 38 ועונה על הצרכים שלכם מבחינת המיקום והגודל שלו, עליכם לשאול את השאלה המדוברת כשאלה ראשונה. האם הפרויקט רק בשלבים של הטיוטות הראשונות אשר עוברות בין היזם לדיירים, האם הוא קרוב לקבלת היתר או האם הוא בתהליך בנייה מתקדם. הסטטוס של הפרויקט משפיע בצורה ישירה על מרכיב השווי מול הסיכון. פרויקט שנמצא עוד על הנייר יעלה פחות, אך יש לו סיכון גבוה יותר שלא יתממש. מצד שני, פרויקט שקיבל כבר היתר או כבר מצוי בשלבי הביצוע יעלה יותר, אך הסיכון בפרויקט זה יהיה נמוך יותר. השלב שבו מצוי הפרויקט משפיע גם על לוחות הזמנים ליישום.

מהו אופי הפרויקט?

שאלה שניה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא: מהו האופי של הפרויקט? פרויקט תמ”א 38/1 לחיזוק מבנים קיימים שונה לחלוטין מפרויקטים של תמ”א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש ויש לקחת בחשבון שנכס לקנייה בפרויקט תמ”א 38/1 הוא למעשה נכס שעבר שיפוץ יסודי אבל הוא לא חדש לגמרי ולעיתים יש אילוצים בפרויקט זה שלא ניתן לעקוף אותם והמשמעות יכולה לבוא לידי ביטוי בגודל המעלית ועוד. במקרה של תמ”א 38/1 לפני רכישת הנכס צריך להבין האם הדירה היא דירה קיימת בבניין ששופצה או שמא מדובר על דירה חדשה אשר נבנתה במסגרת הפרויקט על ידי היזם. באופן טבעי דירה חדשה תהיה איכותית יותר מדירה קיימת משופצת. פרויקט תמ”א 38/2 הוא פרויקט שמורכב משיקולים שונים אבל העקרון החשוב הוא ההבנה כי הנכס שקדם לתמ”א איננו רלוונטי כי הורסים אותו ובונים במקומו חדש.

מי היזם ומי הקבלן?

ברכישה של דירה שלא במסגרת פרויקט תמ”א 38 מערכות ההתקשרות היא בין הקונה למוכר, בין אם מדובר על דירה חדשה מקבלן ובין אם מדובר על דירה יד שניה ממוכר פרטי. יחד עם זאת, רכישה של דירה במסגרת פרויקט תמ”א 38 מערבת מלבד המוכר הפרטי גם את היזם והקבלן ואז היא הופכת לעסקה מורכבת יותר. ההמלצה היא לבחון בצורה קפדנית מי היזם של הפרויקט ומי הקבלן, כאשר חשוב מאוד שאלו יהיו שמות מוכרים בשוק. חשוב לברר האם יש להם איתנות פיננסית ועוד כאשר המטרה היא להבטיח שלא יהיו בעיות בפרויקט והוא יצא לפועל בצורה מהירה.

לסיכום, אם מעניין אתכם תל אביב נדלן ואתם מוצאים את עצמכם מחפשים דירה להשקעה בתל אביב, ייתכן מאוד שדירה בפרויקט התחדשות עירונית בעיר תהיה הבחירה הנכונה עבורכם, אך טרם אתם בוחרים בה ורוכשים אותה, חשוב שתשאלו את השאלות שהוזכרו במאמר.